Das südafrikanische Regierungssystem gilt allgemein als fortschrittlich und gut organisiert. Die Besitzverhältnisse an einer Immobilie bieten nach südafrikanischem Recht große Sicherheiten auch für ausländische Eigentümer.

1. Recht

2. Makler

3. Kaufvertrag

4. Weitere Vertragsbestandteile

5. Kosten

1. Recht

Ausländer werden von der südafrikanischen Reservebank als "non-residents" bezeichnet. Non-residents können in Südafrika unbegrenzt Immobilien erwerben. Sie unterliegen aber bestimmten Vorschriften: Für den Transfer von Devisen zur Zahlung einer Immobilie muß ein "Non-Resident"-Konto bei einer südafrikanischen Großbank eröffnet werden. Gelder, die auf diesem Konto eingehen, werden über die Reserve Bank geleitet und von dieser überwacht. Alle Beträge, also auch Gewinne aus Festgeldanlagen, Mieteinnahmen, können von diesem Konto jederzeit frei wieder in das Ausland transferiert werden.

Die Rechte an einer Immobilie werden durch eine Eigentumsurkunde gewährleistet. Das Ministerium für Land Affairs überwacht die Urkundenregistrierung und das Eigentumsrecht wird eben auch für Non-Residents durch die Verfassung garantiert.

Nur Anwälte, die als Notar zugelassen sind, dürfen die Übertragung oder die Änderung von Grundbesitz durchführen.

Die rechtliche Abwicklung ist von den Grundlagen her mit Deutschland vergleichbar; es existieren allerdings einige Besonderheiten:

• Kauf und Verkauf der Immobilien sind bereits mit einer privat-schriftlichen Vereinbarung bindend; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.
• Das Eigentum wird in einem sogenannten Deeds Register, vergleichbar einem Grundbuch, eingetragen. Der Eigentümer erhält zur Dokumentation seiner Eigentümer-Stellung eine Deed of Transfer, von der nur ein Original existiert. Die Übertragung des Eigentums setzt auch die Übergabe dieses Dokuments voraus.
• Belastungen werden in der Deed of Transfer festgehalten.

Ebenso wie im deutschen Recht kennt man in Südafrika verschiedene Formen von Grundstückseigentum:

2. Makler

In der Abwicklungspraxis spielen die Makler in Südafrika eine wesentliche Rolle. Sie setzen üblicherweise die schriftliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien auf und nehmen treuhänderisch die vom Käufer zu leistende Anzahlung entgegen. Ein sogenannter Conveyancer (vergleichbar einem Notar) führt dann lediglich noch den grundbuchlichen Vollzug und die treuhänderische Abwicklung des restlichen Kaufpreises durch.

Die geschilderte Form des Immobilienerwerbs ist nicht ohne Risiken, die dem Ausländer meist verborgen bleiben. Der Makler steht formal auf der Verkäuferseite; die Standard-Verträge sichern daher in erster Linie den Verkäufer und den Makler. Vielfach erkennen Käufer auch erst später, dass sie einen überhöhten Preis gezahlt haben.

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3. Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird generell durch ein Kauf-Angebot ("offer to purchase") vorbereitet, d.h. der Kunde gibt auf einem entsprechenden Vordruck seine Offerte ab. Obwohl dieses Dokument nur "Kaufangebot" heisst, wird es durch die Akzeptierung und Unterschrift des Verkäufers zu einem rechtlich bindenden Kaufvertrag. Daher sollte man, wenn nötig, vor Unterschrift eines Kaufangebotes rechtlichen Beistand einholen. Im Kaufvertrag ist vorgesehen, daß in der Regel 10 % des Kaufpreises innerhalb einer vereinbarten Frist (ca. 2 Wochen) auf ein Anderkonto des Maklers zu zahlen ist. Makler und Notare haben strenge staatliche Auflagen hinsichtlich der bei Ihnen geführten Treuhandkonten, sodaß man vor Veruntreuung sicher sein kann.

Der Rest des Kaufpreises muß bei Grundbucheintrag an den Notar gezahlt werden. Die Anzahlung, von der der Makler normalerweise seine Provision von 7,5 % (ist nun allgemein in SA üblich) einbehält, wird nach erfolgtem Eintrag ins Grundbuch auch an den Notar bezahlt.

Die Provision wird in der Regel vom Verkäufer getragen. In Ausnahmefällen kann auch eine andere Regelung vereinbart werden.

Bei Finanzierung über eine Hypothek ist eine Bestätigung des Kreditinstitutes vorzulegen. Wenn keine besonderen Schwierigkeiten auftreten, erfolgt der Grundbucheintrag innerhalb von 4-6 Wochen. Ausländer können durch eine südafrikanische Großbank bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Es muß jedoch sichergestellt sein, daß Zins und Tilgung entweder durch lokale Mieteinnahmen oder durch einen Dauerauftrag aus dem Ausland bedient werden.

Die Übernahme einer Immobilie (occupation) erfolgt normalerweise nach dem Grundbucheintrag, kann aber nach Vereinbarung gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes auch schon früher erfolgen.

Die vom Notar (conveyancer) vorbereiteten Dokumente zur Registrierung des Eigentumsübergangs muß mit schwarzer Tinte unterzeichnet und beglaubigt sein (d.h. Unterschriftsbeglaubigung durch einen Notar im Heimatland), falls die Unterzeichnung ausserhalb Südafrikas erfolgt. Dies ist manchmal unbequem, sodaß es ratsam ist, hierfür eine Vertretungsvollmacht an eine Person des Vertrauens innerhalb Südafrikas zu erteilen. Wenn der Käufer verheiratet ist und die Ehe ausländischem Recht unterliegt, ist bei der Bestellung einer Grundstücksbelastung zu beachten, daß der Ehegatte des Käufers mit unterschreiben muß.

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4. Weitere Vertragsbestandteile

Vertragsbestandteile Typische Vertragsbestandteile, von denen viele auf gesetzlichen Anforderungen beruhen, sind:

Beetle Certificate
Der Verkäufer hat von einem autorisierten Spezialisten die Bescheinigung beizubringen, dass die Holzstrukturen des Hauses frei von Käfern sind (Kosten ca. ZAR 500,00).

Electrical Certificate
Ein Elektriker hat zu bestätigen, dass die elektrische Installation den Regeln des Handwerks und den behördlichen Vorschriften entspricht (Kosten ca. ZAR 800,00).

Fixtures + Fittings
Die Standard-Verträge enthalten die Regelung, wonach Einbauten und feste Installationen (wesentliche Bestandteile), aber auch Leuchten, Gardinen und Jalousien, mit dem Transfer in das Eigentum des Käufers übergehen.

Occupation
Meist treffen der Zeitpunkt der Inbesitznahme und des Eigentumsübergangs (Transfer) nicht überein. Occupation führt in der Regel zum Übergang des Risikos und zur Zahlung einer Occupational Rent bis zum Eingang des Kaufpreises bei Transfer.

Voetstoots
Dieser aus dem Afrikaans stammende Ausdruck bedeutet „wie gesehen“. Sichtbare Mängel sind damit von der Gewährleistung ausgeschlossen; eine Mängelhaftung ist nur dann gegeben, wenn der Käufer nachweist, dass der Verkäufer einen Fehler verschwiegen hat.

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5. Kosten

Die Maklerprovision beträgt derzeit zwischen 5% und 7,5 % + 14 % MwSt (wird i.d.R. vom Verkäufer bezahlt).


Transfer Duty (Grunderwerbssteuer)

• 0% bis ZAR 500.000

• 5% von ZAR 500.001 – 1.000.000

• 8% über ZAR 1.000.000

Erfolgt der Grundstückserwerb durch eine Gesellschaft, wird die Steuer nach einem linearen Satz von 8% erhoben. Ist eine Transaktion umsatzsteuerpflichtig (VAT), entfällt die Transfer Duty.

Die effektiven Steuersätze sind jahrelang kontinuierlich gesenkt worden, und zwar deutlich über dem Niveau der Inflation, mehr in Linie mit den stark gestiegenen Immobilien-Preisen. Es wird aber wohl davon auszugehen sein, dass es schnell nicht mehr zu Senkungen kommen wird, da auch der südafrikanische Haushalt durch die Welt-Finanz-Krise stärker als geplant defizitär geworden ist.

Eine beliebte Methode zur Vermeidung von Transfer Duty war in der Vergangenheit der Erwerb von Immobilien durch eine Company oder Close Corporation. Beim Erwerb musste zwar eine Transfer Duty von - damals noch - 10% gezahlt werden; wurde die Immobilie dann aber in der Weise veräußert, dass die Company oder Close Corporation übertragen wurde, fiel keine Transfer Duty an. Die Kette konnte dann beliebig fortgesetzt werden. Diese Möglichkeit ist 2002 beseitigt worden. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an einer Company oder Close Corporation, soweit sie Eigentümer einer Wohnimmobilie ist, wird mit Transfer Duty belegt. Das "Steuerprivileg" gilt also nur noch, wenn die Gesellschaft eine gewerbliche Immobilie im Eigentum hat.

Durch den Taxation Laws Amendment Act 17/2009 (Governement Gazette No 32610 vom 30.09.2009) ist eine Regelung geschaffen worden, die es möglich machen wird, eine Wohn-Immobilie aus einer Gesellschaft unter bestimmten Voraussetzungen ohne Transfer Duty auf natürliche Personen zu übertragen. Dafür gibt es ein Zeitfenster von zwei Jahren, beginnend im Januar 2010. Die Übertragung löst auch keine Capital Gains Tax aus; der Erwerber führt den Wert fort, zu dem die übertragende Gesellschaft erworben hatte.

Auslegungs-Details sind in der Diskussion, insbesondere die Frage, ob nur die Immobilie, die den Haupt-Wohnsitz darstellt von dem Steuer-Privileg erfasst wird, oder auch eine Ferien-Immobilie.

Value Added Tax

Umsatzsteuer (Value Added Tax) und Grunderwerbsteuer (Transfer Duty) schließen einander aus. Unterliegt eine Grundstückstransaktion der Umsatzsteuer, muss keine Transfer Duty bezahlt werden. Der Ersterwerb von einem Bauträger ist deshalb, weil dieser normalerweise VAT-pflichtig ist, nicht mit Transfer Duty belegt. Das macht es sicherlich interessanter, sich ein teures neues Haus „von der Stange“ zu kaufen, als nach einer gebrauchten Immobilie aus privater Hand Ausschau zu halten.

Bei gewerblich genutzten Immobilien gibt es einen eleganten Weg, das Eigentum ohne VAT und ohne Transfer Duty zu übertragen. Man nennt dies Zero-rated Transaction as a Going Concern. Zero-rated bedeutet, dass der Vorgang zwar der Umsatz-Besteuerung unterliegt, die Höhe aber 0% beträgt. Solche Transaktionen sind unter folgenden Voraussetzungen möglich:

• Käufer und Verkäufer sind beide als Umsatzsteuerpflichtige registriert (Registered Vendors).

• Die Immobilie wird als laufendes Geschäft (Going Concern) veräußert, also unter Einschluss der Verträge, mit denen die Immobilie gewerblich genutzt wird.

• Die Kaufvertragsparteien erklären in der Vereinbarung, dass die übernommenen gewerblichen Aktivitäten zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weiterhin existieren.

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