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Ganz anders als in den USA, in Spanien oder Großbritannien haben sich die Immobilien-Preise in Südafrika auf hohem Niveau halten können.

Die Statistiken zeigen zwar hier und da ein Abbröckeln vom historischen Hoch gegen Ende 2007. Einen richtigen Einbruch hat es jedoch nicht gegeben, auch nicht im hochpreisigen Bereich. Dies ist umso erstaunlicher, als einige hausgemachte Faktoren den negativen Einfluss der Welt-Finanzkrise auf den Immobilienmarkt durchaus hätten verstärken können.

Diese Robustheit des Marktes verleitet nun viele Analysten dazu, wieder ein Anziehen der Preise zu prognostizieren, insbesondere bei Wohnimmobilien. Wenn man die Lage aber einmal nüchtern betrachtet, spricht nichts dafür, dass sich das Preisniveau in den nächsten zwei, drei Jahren real nach oben bewegen wird. Wer das anders sieht, scheint vom „ 2010-Bazillus“ angesteckt zu sein. Der FIFA-Worldcup wird sich sicher positiv auf die Wirtschaftsentwicklung des Landes auswirken, aber eben nur marginal.

Bei der Bewertung der zukünftigen Trends muss zunächst ein Blick in die Vergangenheit geworfen werden. Seit dem Jahr 2001 sind die Immobilienpreise konstant nach oben gegangen, nicht nur nominal, sondern auch real. Diese Aufwärtsspirale hat sich 2004 stark beschleunigt. In der Zeit bis Ende 2007 lagen die Steigerungsraten so hoch wie nie zuvor in den letzten Jahrzehnten. Es war eine Entwicklung, die durch fundamentale Daten nicht erklärbar war; sie wurde zu einem großen Teil von Spekulation getrieben. Andernorts hat man dies beim Namen genannt: eine „bubble“, also eine Blase. Und die platzt meist irgendwann. Nicht so aber in Südafrika. Und es gibt auch keine Anzeichen, dass dies noch bevorstehen könnte. Die Hitze auf dem Markt ist verflogen. Um bei der Blase zu bleiben: Sie ist nicht geplatzt, sondern durch Abkühlung leicht geschrumpft. Auf ein Maß, bei dem sie nicht mehr platzen wird. Was bleibt ist aber die Feststellung, dass sich die derzeitigen Preise immer noch auf einem ungewöhnlich hohen Niveau befinden, wenn man vergangene Trends zum Vergleich heranzieht. Mit anderen Worten: Die meisten Käufer aus dem frühen Abschnitt der Aufwärtsbewegung haben Luft nach unten, wenn Verkaufsdruck entstehen sollte.

Nach den einfachen Gesetzen des Marktes ziehen Preise an, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. Es gibt einige Gründe, warum das so schnell nicht zu erwarten ist. Da sind als Erstes die Auswirkungen der Welt-Finanzkrise zu nennen, die auch in Südafrika ihre Spuren hinterlassen hat – das Land befindet sich in einer Rezession. Die ist nur deshalb nicht so ausgeprägt, weil der Bankensektor durch die Devisenkontrolle zu einem guten Teil von der weltweiten Vernetzung der Finanzhäuser abgeblockt war. Aber auch hier haben die meisten Menschen den Gürtel enger schnallen müssen. Wesentlich gravierender wirkt sich indes ein Gesetz aus, das ganz nichtssagend „National Credit Act“ (NCA) heisst. Hierdurch sind die Banken seit gut einem Jahr gezwungen, sehr viel strengere Maßstäbe bei der Bonitätsprüfung ihrer Kunden anzulegen. Es gilt als unstreitig, dass der NCA das Geschäft mit Immobilien-Krediten um weit mehr als die Hälfte reduziert hat - mit drastischen Konsequenzen in zweierlei Hinsicht. Da fehlen zum einen die Käufer. Denn wer kann sich schon eine Immobilie ohne teilweise Fremdfinanzierung leisten? In Boomzeiten haben die Banken, in Erwartung weiter steigender Immobilienpreise, gerne 100% des Kaufpreises beliehen. Heute läuft ohne Eigenkapital nichts mehr. Und selbst dann werden Kreditanträge reihenweise abgelehnt. Und weiter: Die Banken haben die Zinsmargen angehoben. Statt früher oftmals 2% unter „prime rate“ ist jetzt „prime + 2%“ die Norm. Kredite sind also nicht nur schwer zu kriegen; sie sind auch noch teuer.

Es lassen sich also starke Gründe dafür finden, dass die Preise in absehbarer Zeit nicht weiter steigen werden. Real nicht, in den meisten Fällen noch nicht einmal nominal, und das bei einer Inflationsrate von über 8% pa. Der Markt für Wohnimmobilien in Südafrika ist ein Käufermarkt und wird es für die nächste Zeit bleiben. Wer verkaufen will, sollte warten. Wer kaufen möchte, kann in aller Ruhe den Markt sondieren.

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